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苏州楼市：这个板块被看好这个区域不要碰！本站

　　我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　提问：苏叔，你好，外地人，对苏州的楼市不太了解，想在狮山购入一套房子用以投资，不知道狮山这个区域的发展怎么样？有发展潜力吗？

　　苏叔：你好，苏州新区是近些年来苏州比较值得关注的区域。尤其是狮山，经常被拿来和园区做比较，不过，这些年狮山和金鸡湖的差距正在越来越大。园区采用的是同新加坡合作的模式，新区更多的是依赖日资和台资，至今仍然是长三角日资最高地。撇开这点不谈，狮山的地理位置和经济优势都非常明显。作为新区的CBD，苏州的城市副中心之一，狮山绝对称得上是苏州的核心区域，而且，这里途径香格里拉、新地中心到苏州第一座龙湖天街，基本上占尽了新区的繁华区域。不过，虽说狮山占据了核心地段，也有顶尖的学区，但是房子老、户型片就也是不争的事实，小区质量也比较一般。

　　提问：苏叔，请教二线城市首套自住问题 A.单价2.1万，1996年147平步梯一楼，小区无物业，小区门口地铁，步行10分钟内有4个规模类似万达广场的商场，有很多写字楼，属于商业办公区域，有四条快速路交汇驾车非常方便，学区一般。测量层高只有2.5左右。B.单价2.6万，2010年134平电梯19楼，小区物业7分，距地铁步行10分钟，步行20分钟有两个类似万达广场的商业，少量写字楼，本区域以居住为主附带少量大型商业和写字楼，学区一般。C.单价2.2万，2016年120平电梯16楼，小区物业9分，本市最好的物业，有地铁规划未批复，无商业无写字楼纯居住区，学区最差 我本人很喜欢C的小区环境和物业，但是商业配套和交通很差，位置太偏。喜欢A的商业配套和交通便利性，实际测量层高只有2.5米不太满意，最担心的是未来的涨幅 B各方面指标位于AC之间，但是B所在板块过于火热 现在还没有孩子，将来初步打算上私立，不知是否可行 首套自住实在是想不清楚怎么选，请苏叔指点。

　　苏叔：你好，A属于典型的老小区。绝大多数中二线、弱二线城市，传统市中心如果缺乏持续的城市更新，人口都会慢慢流失到新区，产生“市中心空心化”，利空市中心的老房子。所以，你的担心也的确是有道理的。这个现象，到了强二线甚至是一线城市，就会大大改观。特别是京沪，传统市中心还是很强势的，有持续的城市更新，始终代表整个城市产业的最高点，你大爷还是你大爷。A还是个一楼，小区连物业都没有，的确前途堪忧。

　　C属于典型的尚未完全城市化的郊区，风险相对较高，而且性价比不高。你可以这么想：首套置业，预算也不是非常充足，其实并不应该特别偏重于品质，走过度享受型的路线。否则，显然会牺牲其他更重要的要素，比如：对事业发展更重要的——地段与交通；对繁衍生息更重要的——面积与功能；对子女教育更重要的——学区，等等。

　　最关键的是：民办摇号新政是全国性的政策，所以你所在的城市也会实施。这意味着，以后不是你想上哪个民办学校，就一定能上得了的，存在高度的不确定性。所以，今后绝大多数中产、轻富家庭都会把社区内对口公办学校作为首选。你“不考虑学区、上私立”的这个打算，可能要全盘推倒重来了。未雨绸缪，选择产业潜力大的成片次新社区，享受“未来的好学校”红利。现有的三个选项中，B看起来最接近这种思路。

　　提问：苏叔，你好，坐标苏州，单从人口数量来看，苏州的人口明明是多于南京的，人口增长也更快，但是总觉得苏州不如南京热闹，也没听说有什么出名的商业，这是为什么呢？苏州和南京相比哪个城市升值潜力更大？

　　苏叔：你好，苏州人口增速快，人口也较多，但是偌大的城市却几乎没有夜生活，晚上的城市较为冷清；区域内的商业虽然丰富，消费能力也强，但是整个城市却没有一个标杆商场。而且城市较为分散，人口分布不集中，各个区独立执行相关政策，联系并不太紧密。因为苏州是一座工业城市，人口分布不集中，所以像是没有市中心，多个中心导致购买力分散，区域内的商业也很难发展强劲。苏州人口特点如此，就导致楼市房价没什么泡沫，稳中带涨，如果不是品质、地段过硬，如金鸡湖、独墅湖、尹山湖等周边板块，房价很难涨到高位，前几年的好行情，也在楼市从严调控下逐渐回归理性。和已经逐渐消化利空之后的南京相比，苏州楼市没有多少水分，上涨势头稍显不足，江苏宁苏双头城市未来可能会南京独大。返回搜狐，查看更多

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