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楼市降温不是一天两天了调控解决不了高房价问题刚需无需多等本站

　　近日国家统计局公布了11月份的70个大中城市房地产市场价格涨幅数据，通过数据我们发现了一个基本事实“越来越多的城市楼市降温了，房价走入冷静期”，那么这样的情况下#楼市降温了 刚需能上车吗#？从2016年底提出“房住不炒”到如今已经4年有余的时间，真实的数据是多数城市的房价并未出现想象的跌幅，对于刚需来说我的建议还是“早买早安心”。

　　楼市降温不是2020年才发生的事情，其实从2018年开始各种调控的出台就让房地产市场冷静了许多，只不过2020年公认的最佳购房时期其实是3-4月份

　　2020年的房地产市场经历了几个阶段：疫情后恢复经济各地开始纷纷放松调控（3-6月份）——部分城市楼市出现不正常波动后调控开收紧——央行、住建部等部门开始针对融资端调控进行升级，提出“三条红线”等。可以说我们基本可以看到2020年的房地产市场看似平静的背后其实包含着各种利益的纠缠，不过现在可以肯定是“房住不炒”还是主流，而且已经越来越深入人心。

　　1.2020年3-4月份是公认的房地产开发企业打折促销力度最大的月份，疫情后2-3个月销售停滞对房地产开发企业的资金链造成严重冲击是事实。根据数据显示，2020年2-4月份商品房销售增速基本都处于2位数的跌幅，这个情况直到5月才有所好转。这也是为何多数房地产开发企业从2月份开始就通过线月份大力打折促销的原因。确实2-3个月销售停滞对于高杠杆、高周转、高负债的房地产企业资金链是极大考验。

　　2.从房产销售数据和房地产开发企业的回款情况来看，从5月份后房企的日子就好过多了，很多人期待的房地产开发企业规模倒闭、房价大跌等情况并没有出现。如果时间回到今年3-4月份相信很多没有购房的刚需们会有些后悔，毕竟根据国家统计局的数据来看4月份后的国内商品房销售价格一直处于稳步上涨的情况。1—11月份，商品房销售面积150834万平方米，商品房销售额148969亿元，简单计算后我们得出截止到11月份商品房的平均销售价格9876元/平米。我的粉丝朋友应该知道2019年的是这个数据9310元/平米！2020年第一季度这个数据为9266元平米。

　　2018年后开始的融资端调控到如今已经运用到了极致，持续坚持“房住不炒”调控的作用已经显现，只不过高房价通过调控是解决不了的，高房价说到底还是资源垄断的结果

　　很多朋友对于买房都有着“先等等”的想法，认为房价已经到顶了。只不过这样的判断多次被“打脸”，楼市调控的终极目的不是为了“消灭房地产”，只不过是让房地产行业稳定、健康发展。行业既然要发展那么房价保持稳定、合理的上涨也就是前提。

　　1.2018年后到现在的房地产调控是史上最严格的，尤其是2020年面对巨大经济压力情况下我们还能坚持“房住不炒”，这么大力度调控下已经导致70个大中城市仅36城房价上涨，各位认为调控力度还能加大到什么程度呢？房价持续上涨表面看是土地供应和商品房供应问题，甚至很多人理解为是资本过度集中的问题，其实质还是因为依附于房产过度资源导致的。大家买房，甚至投资房产的目的就是为了争夺教育、医疗、商业等优质稀缺资源，当你明白这点的时候就会懂得未来房价走势了。

　　2.要想真正实现“房住不炒”和“租售同权”最难的是打破资源垄断和区域保护，什么时候能够实现？没有人敢打保票。国内绝大多数城市的教育、户籍、医疗等资源都依附于房产而存在，这些年国家在户籍和医疗等方面改革已经有所建树而教育资源的分配不合理问题却始终难以解决。这个也是教育改革的难点所在，可以毫不夸张地说如果说教育资源分配合理问题得不到解决，区域高房价问题也难以得到解决。

　　3.融资端调控也好，“三条红线”也罢，其实质都是通过融资手段逼迫房企让利润、降房价，当房企让利到极致的时候也就失效了。一个基本事实，任何企业存在的目的就是为了盈利，我们可以说如今的房企毛利在30%以上，经过各种调控后（尤其是融资端调控）房企未来的利润或许会降到20%甚至更低，但是这也就到极限了，再实行其他调控就是逼迫房企规模破产，我们没有这个勇气。

　　很多粉丝朋友都问过这样一个问题“什么时候“上车”合适？”，在楼市整体稳定的情况下以需求为导向买房才是正解，对于刚需还是一句话“赶早不赶晚”

　　从2018年开始我就跟我的粉丝朋友说过这样一句话“投资房产需谨慎，刚需赶早不赶晚”，在过去20多年房地产高速发展的情况下，很多城市都迎来了大发展，只不过过度扩张的结果就是大量的资源配套滞后。可以说过去很多年不少城市的高房价都是没有足够的资源作为支撑的，教育、医疗、交通、商业等资源配套之后都需要较长一段时间来进行补充。这种“杀鸡取卵”式的不正常上涨已经透支了房价上涨潜力，这也是我不支持大家再炒房、投资房产的原因（尤其是三四线城市）。

　　1.楼市降温的潜台词就是“房产投资风减弱”，越来越多的人发现在花费几百万上千万投资房产后得不到预期收益，甚至还背负了巨大的还贷压力，这也是为何不少城市二手房市场遇冷的主因。炒房投资者多数都是采取了杠杆资金等方式来获得资金，一旦房产市场遇冷自然资金链就出现问题，低价出售、及时止损就成为一种必然。那么这就给刚需购房者一个机会。

　　2.目前来看国内除去一线城市和个别二线城市的二手房相对坚挺外，多数城市的二手房市场都是遇冷的，刚需购房者可以重点关注下。这里需要告诉大家的是，刚需购房者一定不要有“只买新房”的想法，房产的房龄、户型、朝向等其实都是次要考虑因素，依附于房产背后的资源才是重点。哪怕未来房地产走势再变化，资源稀缺性都不会改变，尤其是学区房。

　　3.对于刚需来说楼市无论是火热还是遇冷都需要趁早，“手中有房才能心中不慌”。区别于很多专家学者不鼓励大家买房来说，我却一直鼓励刚需起码购买一套房产（哪怕是小户型），因为“住”是一个基本需求。当你连“住的问题”都解决不了的话，那么谈未来基本就是奢望。当你真的购买了一套房产后，至于楼市火热或者遇冷其实与你关系都不大了。

　　综上，楼市遇冷是事实，未来这个情况会是常态，非刚需其实不用急，看到合适的再下手是我的建议。对于刚需来说我还是秉持过去的建议“要趁早”，起码先解决掉自己的住房问题才有资格谈其他，不是吗？

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