在苏州的街头巷尾 总能找到一家鸡脚店 对鸡脚也有着独一份的情结 是放学后缠着阿爹买的小零嘴 或是晚餐时多加的一道菜 每个人都有自己偏爱的一家 大小鸡脚店也各有妙招 爱吃鸡脚本站

南苏州生活广场“体验式商业”论坛本站

　　体验式商业与一般传统商业的区别在于它的消费互动性强，他的重要是重要再生体验，重在情感消费，你可以购物，也可以去看电影，喝咖啡，包括在商场随意逛逛，这是一种全新的商场的消费模式。他并不以购物消费为专门。所以我们南苏州生活广场将着力推动这种全新的体验式商业模式，也就是在传统的功能基础上，集餐饮、娱乐、酒吧及其他休闲娱乐等业态，打造一种以休闲娱乐与购物相结合的吴中商业旗舰，是吴中商业街区的第六代商业模式，不仅要满足大众的物质需求，更要着眼于满足大众日益增强的精神和文化需求。

　　尊敬的各位领导各位嘉宾大家下午好，首先非常欢迎各位来宾在这样炎热的午后光临我们南苏州生活广场体验式商业论坛的讨论现场，首先为大家介绍一下出席本次论坛的主要领导和嘉宾，苏州越兴置业有限公司总经理平小发先生，苏州越兴置业有限公司副总经理陈俊华先生，苏州市吴中区开发区管委会李永泉先生，苏州市吴中区政协、工商联合会会长崔王卡珈女士，苏州市建筑设计研究院有限公司院长查金荣先生，新沧浪集团董事长、房地产商会联盟、吴都学会会长史建华先生，苏州房地产协会会长许福荣先生，苏州房地产协会副会长邱元丰先生，上海市商业网点办公室主任浦祖健先生，苏州锋线体育用品有限公司副总经理秀先生，苏宁电器代表郭超先生，上海中原物业代理公司副总经理唐振东先生，上海日连好房地产经济有限公司副董事长沈静女士，感谢以上各位领导和嘉宾的出席，今年的夏天特别的热，而我们苏州的房地产也是热力四射，其中最热得就是苏州越兴置业有限公司的南苏州生活广场了，如今是身价倍增，当大量楼盘交付使用，对这个地块的商业配套的呼声也是日益高涨，越溪中心在城市规划上将承载着苏州南部行政和商业的诸多功能，也关系着吴中在苏州的整个地位，在不久之后，在越湖路将会呈现一个大的商业旗舰项目南苏州生活广场，这是我们苏州越兴置业有限公司在苏州的首次尝试，面对这样一个难得的机会，希望大家能够就整个南苏州板块以及体验式商业模式在这个地区的商业发展畅所欲言，首先我们先有请苏州越兴置业有限公司副总经理陈俊华先生来为我们揭开体验式商业广场的神秘面纱。

　　尊敬的各位领导各位来宾，女士们，先生们，大家下午好，首先我代替苏州越兴置业有限公司感谢大家在百忙之中光临我们的论坛，借此机会我代表我们的团队就南苏州生活广场这个项目，谈谈我们的想法，也是作为抛砖引玉，同时也希望大家能够各抒己见，帮助我们出力献策，我们公司去年与吴中集团共同出资，拿了位于吴中核心区域的板块，经过初步调研，我们发现，该地块周围已社区配套商业为主，目前缺乏大型的商业，根据吴中新城的规划，本项目是新城的集中商业中心用地，于是我们经过市场调研，聘请了国内专业的代理公司，对这个项目进行一个详细周密的调研，确保本项目作为区域商业中心的成功运作.][实播页面]

　　通过调研，我们发现四类消费人群，类呢，南部苏州住宅市场开发异常火爆，仅越溪副中心周边在未来两到三年内将会有大约170万平方米的商品房交付，从上一次的土地出让统计来看，在未来五年内，整个区域板块将会四百多万的开发体量，这是市场。所以说，所有这些开发量都会给这个板块带来新增的消费问题，这些人口的商业需求与目前该区域的商业设施缺乏形成矛盾，催生了我们南苏州生活广场这个项目的面世。

　　第二类人群呢，这个项目有特殊的地理位置，在他的对面国际教育园的师生数目前已 过了八万人，按照国际教育园的发展规划，在2010年将达到10万人的目标，就凭这些学生的消费能力，可以说是能够支撑起时尚商业业的发展，虽然学生的个体会不断发生变化，但是学生的数量却很少会出现比较大的波动，所以尽管学生的消费支付能力还在某一个范围内，或者说某些消费能力还受到限制，但随着学校学生每年的变更，其消费频率和消费人数都可以得到保证。另外一个从我们的规划可以看到的一个趋势，就是未来得吴中区的行政中心将会搬到这个区域，目前吴中经济开发区管委会也已经入主越溪，包括海关大楼一批项目正在建设，与本项目合资的行政中心和金融中心这两个项目已经计划，这两项目的计划开发的面积将达到15万平方米，随着人口的不断的导入，一个大型的商业购物广场的建设从社会层面包括市民的需求上面可以说是迫于眉睫，这也是我们投资兴建南苏州生活广场的一个重要的依据。

　　第四类人群，我们从这个项目目前的越湖路分析，我们可以看出来，越湖路是古城苏州通往太湖旅游区包括吴中科技城的必经之路，同时随着我们项目对面由市政府和吴中集团共同投资兴建的国际教育园体育运动中心的启动，这个中心涵盖了电影院、溜冰场、游泳馆等，这个项目建成以后，将会成为我们吴中的一个核心的运动休闲中心，所以我们可以看到越溪将会是苏州市民旅游运动的黄金地块，他是连接太湖的一个桥梁，他不仅仅是一个简单的新城区的项目，我们可以看出，大量的旅游人群以及进驻厂商衍生的行政人员和工作人员将会是我们的消费人群，也是我们的一笔无形的财富。这笔消费人群是我们项目成功的必要因素，这使得我们有信心更好地做好这个项目。

　　针对本项目周边市场情况，以及项目本身的特点，它的特点一个是体量大，开发量六万平方米，由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭的商业集体体。第二个是功能齐全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化为一体，所以对这样一个商业中心我们经过前期的调研，决定引进全新的商业模式，体验式商业广场。

　　刚才陈总向我们描述了南苏州生活广场的现状和未来发展的前景，当然在这样一个得天独厚的区域里面做商业是占尽了天时地利人和，那么能不能跟我们分享一下这种体验式商业和我们传统的有什么突破之处呢？

　　我们认为，体验式商业是在商场在建筑设计、景观配套，特别是液态组合方面营造出一种新鲜的、有特色的、有吸引力的消费氛围，使消费者在消费过程中能够产生愉悦的消费享受具有体验式商业特征的商场不仅能满足人们传统的物质需求，还能满足人们放松精神的精神需求，他是国外Shopping mall的国内的一种衍生。他是与国内的目的性购物上升为体验式商业的新商业模式。

　　体验式商业与一般传统商业的区别在于它的消费互动性强，他的重要是重要再生体验，重在情感消费，你可以购物，也可以去看电影，喝咖啡，包括在商场随意逛逛，这是一种全新的商场的消费模式。他并不以购物消费为专门。所以我们南苏州生活广场将着力推动这种全新的体验式商业模式，也就是在传统的功能基础上，集餐饮、娱乐、酒吧及其他休闲娱乐等业态，打造一种以休闲娱乐与购物相结合的吴中商业旗舰，是吴中商业街区的第六代商业模式，不仅要满足大众的物质需求，更要着眼于满足大众日益增强的精神和文化需求。

　　一个是市民可支配收入大幅度增长，导致消费理念和消费方式有极大的变化，人们富裕以后，购物、消费时不再仅仅关注商品本身，而是越来越注重购物的环境，购物已由原来单纯的消费行为逐步演变为家庭休闲方式，我们通过这种体验式商业的营造，让我们在商场的顾客不管是休闲还是购物都有一种良好的心情

　　第二个竞争的需求商业地产的成败在于经营，而晶莹的成败在于能否吸引并留住客户随着市场的发展，人们已从单纯物质消费逐渐转向了物质消费合精神消费并重。作为商业经营的载体，商业地产必须转型、升级。只有对客户进行有效的消费引导，才能提升客户的忠诚度，留住周围的居民和周边学生消费的同时，吸引其他区域的消费者。

　　第三个原因也是一个人性化的需求。商场的建设最终是要带着人性，是要满足人的购物、消费需求的。所以本着以人为本的原则，他一定要随着客户内心需求的变化而进行改变。

　　以上三点是我们为什么提出体验式商业的一种形式的原因。如何进行呢，我们觉得特别是在这样新城的商业项目，最重要我们要根据地段和市场的需求来定位业态的品种。要选择区域内相对稀缺的业态品种，同时要符合该区域消费群身份特征及消费需求体验式商业，客户需要的是一种新鲜的、与众不同的消费体验及感受，因此稀缺的业态不仅具有竞争力，还会具有较高的新鲜度。为此我们将商场划分为餐饮、娱乐、购物、酒店四大楼。将16万平方米的商业布局分为五大功能区。

　　我们的A区是美居中心，根据吴中新城周围的开发量，我们配合这些即将大量交房的住宅开放，有家居家纺装饰区，B区我们引进特色餐饮，这个区域虽然在越溪，但是他有交通的概念，有一定的优势，C区我们定位为科技新天地，以学生群体和周边的住户的一个家电数码配套的区域。D区我们把他规划为一个休闲娱乐地带，在EFG区我们着力用一些百货的引进，规划建设成一个时尚潮流精品区。

　　第二个我们在建筑设计上，对商业的业态规划要符合商业作规律商业地产的建筑设计非常重要，层高太低会有束缚感，品牌太小也会影响顾客的感受，因此我们在建造初期，我们多次与大型商户沟通、交流，部分商户今天也来到我们现场，听取我们各方面专家的意见，并不断的完善调整，保证他们今后经营的一个顺利。我们不仅在建筑设计上按经营业态合理分区，还注意各业态之间的有效衔接。在配套设计上要符合客户购物舒适度、便利性的要求，空中连廊的数量与位置，垂直电梯、手扶电梯、步梯的数量与位置，我们的细节上都会进行细心的规划。我们为商家在经营中留下了充足的空间进行促销。要做到不同的业态相互补充，相互渗透，保证一个项目的人气。我们南苏州生活广场为实现成功招商，在前期市场调研分析结果的基础上依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目进行了规划。比如说不同的顾客能力，业态规划中考虑到主力店的聚客能力，我们规划了大型的超市、百货、美食广场。购物、餐饮、娱乐的面积按照5：2：3的黄金规划比例，综合地反映了该项目体验式商业的商业整体定位和特色。

　　在南苏州生活广场当中，中心广场、商业内街，各功能区的连廊、露天阳台、屋顶绿化等等，结合促销及展示活动成为空间组织的新亮点，更把诚实的文化活动与集会功能纳入进去从浅色灯光都有非常人性化的设计。体验式商业在南苏州生活广场做到让消费者不知不觉中把每个项目都能逛到。

　　我们发现陈总的发言提到体验式商业的特点是非常强调了消费者感官功能的享受，不管是从建筑物形式还是业态分布来说，当然了，我们体验式商业的成功运营还需要很多环节的配合，包括主力合作伙伴的选择，在这些方面，陈总是不是借鉴了很多的成功经验？

　　我们刚才讲，体验式商业仅靠我们一家是不够的，我们寻求了很多商业方面的合作伙伴来共同完成这个项目，目前比较成功比较保险的商业开发模式，就是根据定单模式，所谓定单模式就是我们地产公司与众多的知名的商业企业建立商业合作关系，我们在施工之前，由合作伙伴共同进行市场调研，以不同的身份，从地产的角度，特别是商家和商业经营的角度来进行科学的分析，最后由我们地产公司进地产开发，并与我们商业合作商家签订框架性协议，我们根据定单模式以及一站式体验广场的理念，针对越溪周边大规模的居住生活人群，我们决定引进大型的生活卖场，一个大型的超市，通过针对我们即将入住的十几万住户，根据国际教育园学生的特点，我们决定引进数码类的产品，包括我们的名品运动城都是针对休闲时尚的目标人群的业态。同时，对于周边其他人群我们还引进了餐饮、娱乐、休闲等包罗万象的各种各样的商业业态来丰富我们吴中新城板块的商业形式。总而言之我们是通过不同业态的准确规划，让我们的项目特色能够成为吴中新城比较好的生活休闲广场。应该说南苏州生活广场以其高起点的规划，国际化的品质、国际国内知名团队的实力保障，在吴中开发区，在我们城市中心的建设发展中担负起重要的战略作用，将成为确保这一格局能够使显得基础和加速器，南苏州生活广场的建设不但为吴中区居民带来商业配套的各种便利，同时也为苏州居民提供了一个选择，我们相信山水吴中的名片将会越来越有分量，感谢各位今天的参与，希望我们这次引进的体验式商业的全新理念，同时也是我们各大商业户产品合作的平台，更是为苏州市民服务的桥梁，现在苏州市政府及吴中市政府的大力支持下，苏州南部的发展前景将会越来越美好，我们苏州越兴置业有限公司将会抓住这个机遇，为苏州的发展尽一点绵薄之力。谢谢。

　　感谢陈总的发言。面对如此大的开发量，整个市场留给我们商业地产的空间是非常可观的，下面的时间我们留给苏州市吴中区政协、工商联合会会长崔王卡珈会长，您对于我们吴中将要引进的创新商业项目有怎样的看法？

　　各位女士先生们，还有朋友们，大家下午好，刚刚主持人小姐给我提的这个问题，专业性比较强，我呢，是今天是受我们苏州越兴置业有限公司董事长平小发先生的热情邀请来参加今天南苏州生活广场体验式商业论坛，这个是我们苏州越兴置业有限公司为了商业企业集团与政府部门，还有房地产开发企业之间交流合作搭建的这么一个平台，今天在座的国内外知名品牌的运营商、供应商济济一堂，我呢，因为在这个行业，不具有专业的发言的声音。我将荣幸聆听到各位专家的演讲，感到非常高兴。在此借这个机会我发个言。

　　2007年对于房地产行业既是国家宏观调控力度越来越大的一年，也是发展计划频繁的一年，但是房地产的企业家们锐意进取在国家宏观调控的新形势下，攻坚克难，开拓创新，可以说我们国家的房地产经济指标保持了较大幅度的增长，发展势头是很好的。就我们吴中区而言，今年上半年我们的生产投入值就要进入到68个亿，增长25.7%，占全区GDP比重超过了35%，我们吴中区的房地产业对全区的经济增长的贡献力已 过了40%以上，呈现了发展良好的局面，在十一五期间，我们吴中区委区政府是要做大四个工程，要做强吴中经济开发区，做美太湖，做亮吴中新城，和做好社会主义新农村建设。今年区委也在下半年的工作重点强调五个方面，首先突出的就是要建设吴中新城的建设，加快推进吴中区与主城区的融合，进一步加大工作力度和资金投入的力度，加快苏州总体规划以及与主城区融合的步伐，为了加快人气、商气的聚集，促使全区的繁荣，重点是高标准规划，建设好，可能大家也知道我们吴中区是南城，重点好生态商业圈，重点是越溪城市副中心，还有滨湖新城几大块，同时对老城区进行综合改造，全面实施配套进山，腾笼换鸟。

　　最近我们区委还提出，将在三到五年内，在我们吴中新城要树立起几十幢高楼大厦。还要建吴中具有标志性的异标识建筑，加快商业中心风情一条街，运河风光带的建设。大力发展楼宇经济，并对城市的道路节点、环境进行改造。现在大家都知道，越溪区域，也就是我们称的越溪副中心作为未来吴中区的行政中心在城市功能上，在城市功能规划上将承载着未来吴中区乃至整个苏州南部的商业和行政的诸多功能。

　　今天的论坛也就是为了研讨南苏州生活广场这样一个，可以说是比较前瞻，在苏州。也是一个大型的商业旗舰。在吴中新城所扮演的角色和作用，同时也是向社会各界公众阐述新型的体验式商业现状和发展的趋势。

　　今天的论坛主办方是我们苏州越兴置业有限公司，这个公司我们吴中区都引以为骄傲，近年来，该公司为我们吴中的经济发展作出了较大的贡献。企业的发展也是在我区房地产发展中保持了较先的优势。在理念创新和科学管理代表着我们吴中区的新的骄傲。

　　借此机会，我代表苏州市吴中区政协，工商联合会参加会议，这也是一个经济型的组织，为了在今后的发展中，更好地整合行业资源，加强行业管理和自律，打造企业核心竞争力，在吴中区我们将有设想组建一个国际通行规则接轨的新房地产行业的商会。可以说，展望未来，房地产这个行业依然前景广阔，房地产业作为国民经济的支柱产业，仍然充满着极大的发展机遇，但同时呢，也面临着挑战和困难。而且要取得更大的发展呢，我认为房地产业必须要在四个方面有所发展。

　　一是要研究市场，主动来适应。第二个要不断创新，打造亮点。三是要做强做大树立品牌，再有一个是强化管理，诚信经营。

　　崔会长对苏州越兴置业有限公司是充分的肯定，我们知道一个地区的价值提升对这个地区的拉升作用是不可估量的，区域形象上去了，我们土地才能卖个好价钱。那么，关于我们吴中新城的未来，要有请苏州市吴中区开发区管委会李永泉先生来给我们做个解答。

　　各位领导，各位专家，各位同仁。大家下午好。首先呢，我代表吴中区经济开发区管委会向光临本次商业论坛的各位领导各位来宾表示热烈的欢迎。并热烈祝贺南苏州生活广场体验式商业论坛开幕。作为有活力城市的苏州，我们是苏州南大门的吴中区，将是一个经济繁荣，科教发达，生活富裕，环境优美，社会文明的现代化地区。未来吴中区的行政中心将搬至越溪。而其目前我们吴中区经济开发区管委会等一些行政部门已经进了该区。

　　吴中经济开发区在吴中经济发展中具有重要的地位。十多年来为全区经济发展作出了一定的贡献。在今后一段时间内，要根据重点推进的发展方向，加快以吴中经济开发区为龙头的建设。打造先进的制造业的集聚地。我们要继续完善载体建设，以吴中经济开发区向东向南拓展，力争经过五年努力，基本完成和完善我们开发区的一区三园一中心新的建设。同时要加快东部南部和西部的配套建设，高标准、高质量打造城南工业带，为加快工业园区与吴中区的对接，进一步提升发展平台，营造良好的发展环境，我们要加快越溪城市中心的建设，在十一五期间，我们要全面完成景区规划的中央公园、市民广场，商务会所，苏州海关大楼，商业一条街，以及国土、房改、市政等部门的办公楼建设。建设具有现代化医疗条件和水平的医院，以及高档次的宾馆等服务设施。

　　可以说我们吴中经济开发区的发展日新月异，目前，越溪副中心周边的住宅建设开发如火如荼，未来得两到三年将交付180万平方米以上的商品房。而国际教育园区的开发也在继续的深入，目前，苏州国际教育园区已 过八万人，到2010年将达到十万人的目标。这个地区的商业人口与这个地区商业的不足形成了一定的矛盾。为此商业设施的开发建设迫于眉睫。

　　而我们南苏州生活广场开发建设十万平方米，起点规划都具有国际品位和品质，具有国际团体的实力保证，这个在我们吴中区也是首开先河，在城市建设发展中具有重要的作用。也为我们吴中经济开发区居民带来福利。我们希望通过南苏州生活广场的建设来加快我们吴中区的建设速度，全面振兴吴中区乃至苏州市，提高城市的竞争力，提高市民的居住、娱乐、生活等各个方面的综合指数，共创美好的未来，让苏州成为一个令人瞩目的全新的国际化一流城市，在这里，我再次代表我们吴中经济开发区对东兴房产（音）对我们吴中区的建设给予充分肯定，并表示感谢。同时感谢各位领导各位专家光临我们本次论坛，谢谢大家。

　　谢谢，今天各位领导，还有我们尊敬的平总给我一个发言的机会，这块地，去年也是个大热天，边上还没有拆迁掉，我跟我们李主任、张局长，还有吴总一起要现场看，看了以后，当时我看了这块地深有感触，为什么？我在大学学的建筑，当然我在香港大学学房地产，学房地产最重要要有敏锐的感觉，就是这块地将来行不行，做商业。我当时就觉得这块地将来肯定行，做商业肯定是个旗舰。为什么呢？因为这是一个区位，从前几年开始，因为吴中区的开发力度越来越快，第二个，休闲旅游度假的氛围越来越浓，从国际教育园建设的短短三年，现在基本上在今年9月10号就要正式落成。市委市政府就要把国际教育园正式落成，他的配套基本上也在形成，这是一点。包括刚刚我们苏州越兴置业有限公司陈总已经讲了，我们国际教育园有一流的三万五千米的图书馆已经建成，并且十月份要起用，苏州市的图书馆只有两万，我们的文化设施也在往南边移。我们苏州规模的综合健身也是正在建设，包括我们的温水游泳池，我们室内的篮球场、网球场、乒乓球场，还有苏州的一家真冰溜冰场，包括我们体验式的电影院，一并都要建成。这样对提升我们整个区位的层次非常有利。我们以前老觉得南苏州、吴中区是乡下的地方，农村的地方，那个地方层次不会太高。但是经过我们几年的集聚以后，一方面我们的大学往南迁移，大量的学生、家长、教师、教师员工纷纷加入，他们是文化人，整个层次就会把这个地区的层次提高。另一方面，我们吴中区的区委区政府远瞩，把我们主要的行政机关陆陆续续往我们吴中区越溪副中心搬，另外我们现代化的管委会大楼树起来已经，确实非常红火，我们周边的房地产也是非常喜人。最近，一个部委办的一个办公楼也要马上搬过去，包括我们一些配套的休闲，比如说高尔夫练习场，还有渡假村等等，这些东西形成了一个链子，一方面在这里长期居住的人会越来越多，另一方面太湖会吸引越来越多的人经过这里去旅游，这样的话，我们这块地完全可以做成各种不同的商业形态。这是我觉得区位来讲是非常非常好。这是点。

　　第二点我们做商业设计跟其他设计是不一样的，我们读书的时候老师就跟我们讲，做住宅项目的房地产是小学生，真正做商业地产的房地产才是大学生，你商业房地产做好了，你就大学毕业了。这跟住宅不一样，住宅是面对小的业主，你做完了以后，他是标准化，你做完以后卖掉就没事了，我们的商业地产不一样，以前的模式是商业的小铺子卖掉就没事了，这是非常基础的做法，实际上商业有一部分是要你做长期的经营，然后慢慢的养，养到一定的档次。我们的例子在国外、香港都非常非常多。我们在国内的话，像上海、北京这种例子也是很多的。我想做商业地产，如果说不是一味的我拿到这块地，我尽快的销售掉，资金回笼就拜拜了，这样肯定做不好。我们拿到这个项目开始策划的时候，我跟平总再三交流，从这点上，我们是完全达成一致，就是说，我们要持有一部分物业，而且持有的这部分物业要高端的。我们的大卖场是吸引人气的，这样就有很多的人到这边来。

　　第三个，吸引周边各种高端的卖场，比如说我们家纺、科技、数码这种形式的要引进来。还有一方面，我们要把餐饮、酒吧引进来，为什么？因为我们有非常好的水系，这个水系在我们苏州来讲，吴越春秋，我们苏州的历史就是从吴越春秋开始，这是两千五百年非常具有历史意义的水系，我们要充分利用这条水系打造我们的文化。所以我们在商业设置的时候，靠近水系的地方，我们考虑休闲的餐饮、酒吧，这一类东西。那么这一类东西一方面就是跟我们将来大量的办公、居住能够配套，另一方面，能够吸引大量的学生到这边来消费，所以呢，我们希望组成的产品最后又是时尚的，又有传统的味道在里面。我们毕竟在越来溪（音）旁边，所以我们这方面跟园区等等是不一样的，我们在设计的时候是考虑到这方面的不同的，将他比较好的融合。另一方面，这个商业氛围，我们营造的时候，我们也不是简单的分派，分了以后让他相互不关联。我们在设计之前，我们是大量的考察了国内外的商业设施，包括上海，我们到日本也看了很多商业形式，包括我们到日本东京的六本末（音）的新城，也跟我们的越溪副中心一样，刚刚建设，他有很大的广场，现在是的地方。包括我们到神户，他原来是港口，后来港口衰败了，现在变成了很有名的商业步行街，但是他步行街的味道跟我们不一样，我们的步行街是一楼，他的是立体的，从一楼到二楼到三楼，让你不知不觉从一楼到三楼，是一种立体的体验。我们希望我们建成以后，因为我们面积非常大，我们16万平方米要让人在里头购物、休闲的时候，不觉得乏味，而且自然而然的走过到每一个店里，我们希望有一个很好的流线，这个流线我们就希望跟其他的不一样，不是说我们逛完工艺品，走过马路才到人民商场，我们希望我们工艺品逛完自然而然就道人民商场，这个过程中不知不觉在购物、欣赏、休闲中完成，这才是真正的生验，我们希望在做的过程中，我们想做到这一点。所以我们是在我们的卖场、餐饮、酒吧，我们是通过下面的一楼联系，也可以通过二楼的连廊，也可以通过三楼的广场，各种各样的途径把它连起。通过这样的联系，我在室内逛累了，我到广场上休息一下，再进去。这样的话，这个过程这个流程在不知不觉中完成。他一方面给我们的商家们创造了更多的商机，另一方面，我们的购物不像以前打仗一样，买了东西就走，空气质量非常不令人满意等等，我们通过这些企业室内室外的融合，环境景观的融合，让人们在购物的时候一点也不觉得是一个累赘，而是一个像度假的感觉，我们努力在做到这一点。是我们怎么来体验的地方。

　　另外我们考虑到将来白天和晚上的人气，我们考虑到一些酒店和酒店公寓，这样白天和晚上，各方面的人员都可以集聚，因为白天多部分人的上班，学生也在上学，晚上的人比较多。但是我们居住在这边的人白天可以来。最主要的目的，我们这个项目要为我们开发区为我们越溪副中心增添光彩，第二个能够为我们苏州越兴置业有限公司，为我们的开发商取得比较好的回报。第三点我想将来真正入住的住户，我们商家能够真正体验到跟其他不一样的氛围，能够有比较好的，最主要我们的广大的消费者和顾客到这边来购物，到这边来休闲，跟人家的体验是不一样的，我主要讲这些，谢谢大家。

　　谢谢查院长，查院长几的发言就把南苏州生活广场的形态体现在我们的面前了，我们注意到越溪板块的文化气息很浓，刚才陈总也提到了，国际教育园的规模已 过了八万人，而且这个地方自古以来就传承着吴越春秋，说到做文化，我们新沧浪集团的史总应该深有体会，那您对于越湖路南苏州生活广场的商业氛围有着怎样的印象和建议呢？

　　今天非常高兴能够参加这样的论坛，刚才听了介绍，其实我们南苏州生活广场他是一个商业形态，我感觉到，这个商业性的项目，作为地产项目来说，他和住宅有所不同，他应该受到社会的支持，这是我的观点，我认为现在我们的住宅，他是企业式产品，你怎么把住宅的质量做好，产品做好，能够使我们的服务使市场受到欢迎，但是作为商业的项目来讲，他不仅仅是一个商品，而且对社会都有影响，刚才也介绍了，南苏州生活广场他这个项目，我们可以看到，从情况介绍来说，他可以扭转越湖路地区这样一个板块，改变以往在吴中区板块的商业性相对落后的情况，改善周边居民的生活。因此我认为，是大家都要关心他，如果这个项目做不好，不仅这个项目不行，而且对周边的居民会有不好的影响。这是我的想法。今天吴中区的领导和专家也是我们政府和社会对这个项目的关心。

　　第二个谈一下对这个项目的感想，我们也是搞了一个商业项目，面积比较小，两万平方米，现在目前在进行招商，那么从这个项目的操作，我对这个项目有更深的感受，我感觉这个项目大概有四点，一个是规模，一个就是它的综合，还有就是它的创新，还有一个是它的体验式。这四个特征，我认为是把我们苏州市商业项目推向一个高度。那么从我们现在来讲，我们苏州的商业项目很多，不管是广场式的，还是大厦式的，这些项目我认为，还有服务业，就是从商场到商城，它的改变是微小的。但是从南苏州生活广场这个项目来看，使我们看到，我们现在苏州在商业楼盘中间，有一个新的亮点。一个它的规模，现在是大规模的商业楼盘，为什么呢？在广州，我有一个同学做了35万平方米的商业楼盘在市中心，还包括一个五星级的酒店在里面，这个事情不是那么简单的，像我们苏州来讲，15万平方米他就有这样一个规模，有了这个规模，所以这也是我们苏州商业楼盘的一次改变。另外一个是综合性，现在的商业地产不像其他的，现在我们就是超市、就是大卖场，他也不小于其他的企业，包括餐饮等等，所以综合性，在我们现在的商业地产中，将会有多少？从这个盘子来讲，我感觉到这几点比较好，锁定了周边的人群，锁定了在我们这个商业中间餐饮的地位，我因为时间比较紧，我看了一些东西，我认为他们做了第二商业，这就是把我们的商业楼盘怎么做大，商业楼盘并不是要做大，但是他的合理性，就是以他的综合性来体验我们客户的需求。第三个特点就是创新性，所有的现在的地产项目，我感觉到，现在是新去、园区的，各种创新性的东西都有，包括住宅。但是在这个商业楼盘中间，从设计和功能，以及服务的交通的流线，等等这方面来讲，能不能体现现代人的生活需求和功能性，符合现在生活时尚这样一种特征，又能够迎合周边客户群体的特点，这个我认为做的蛮新的。刚才听了他们集团的介绍，听了我们院长的介绍，它已经不是简单的把一个商业的盘子建设好，从这个方面来讲，我认为南苏州生活广场这个盘子，我们有很多值得借鉴的地方。

　　对，什么是体验式，就是放几个凳子，这就是休闲，在这个方面来讲，我认为是创新的发展，把我们这个商业楼盘，规模太大，就会形成臃肿，但是他能够把它做到灵活。那么体验式我认为就是人性化，使人家能够穿越，我看了一下，有学生的，有高端客户的。

　　新沧浪集团董事长、房地产商会联盟、吴都学会会长史建华：这样一个盘子，我感觉到人人都可以进，这个就体现了我们这个商业楼盘怎么样为周边的区域服务的理念，真正地使他把我们，作为一种企业来说，也是尽到一个社会责任，所以我们这次树立一个标杆，树立一个交流的平台，同时我们也可以作为学习的标杆，所以对这个楼盘，我感觉到很振奋，也是有很多可以学习的地方，所以最后我衷心的希望这个楼盘取得的成功，谢谢。

　　主持人：谢谢史总，我们也看到南苏州生活广场以后将会呈现的一种时尚但不失亲和力的品位，下面我要请出的是我们房地产的老把式了，邱会长，您觉得他对将来这个地块的房地产发展有什么作用。

　　参加这个会，就是体验式商业论坛，让我们也体验了一回体验式商业的理念和规划设计，应该说，过去我们苏州市的商业，大多数都由从事商业经营的人在建造，他也受他的理念的影响，有一定的局限性，商业房地产的提出，实际上是这几年的事情，时间不长，今天我们苏州越兴置业有限公司能够把体验式商业这个提出来，跟大家一起讨论，我认为是一种理性的，一种成熟的标志。过去，再讲的不好听，我们的商业主要满足一些小区，小区的一些配套。满足本小区。这是一种。或者是在古城街坊的改造中沿街做一些铺，或者是造一些高楼大厦，但是它比较单一，这总体我们讲，我们房地产的商业开发的数量比较大，但是占地面积不大，还有整体的规模不大，就是滞留我们商业发展的瓶颈，第二个我感觉到我们苏州越兴置业有限公司能够把体验式商业提出来，经过大家认证、讨论，有很大的好处，这个也是完全为我们的业主和经营者着想。只有对我们的产品树立了信心，对我们的产品有认知度，我怎么去发展他，这个钱不是我开发商赚了钱就来了，还要保证我业主能赚钱，要保证经营者赚钱，这是我们一致的追求。我感觉到这个论坛把第二条也写出来了，第三个才是征求大家的意见让大家对我们商业的模式也好，对商业的规划也好，有些什么建议，更成熟的东西。因为说句实话，房地产的大腕来苏州的很多，商业地产的大腕也来到苏州，他们给苏州提出了崭新的理念，万科的来到，还有我们沧浪新城来到，都会在这种场合下给我们提出新的东西，让我们适应，但是这种竞争对我们是最促进本身的。

　　苏州房地产协会副会长邱元华：对，所以他们的产品为什么能站得住脚，他在搞了很多，他就是一种崭新的理念，崭新的运营方式，而且还可以讨论到，他的经营模式，销售的模式，也值得我们很好的学习。

　　主持人：我也到他们的大连、宁波考察过，感觉到他们这个项目的运营机制非常完善，让人非常有信心，我相信南苏州生活广场以后也会呈现这样的气息。

　　苏州房地产协会副会长邱元华：所以我们的规划设计、我们的理念让大家来评论、让大家来参与。这比我们自己参与好得多。另外我感觉到，这个项目解决了以人为本，天人合一，创造和谐社区、和谐社会来做一些工作。下面我几个情况想说一说

　　一个就是我们苏州市房地产的发展前景非常大，商业房地产的数量在不断的增加，占我们苏州的房地产开发比重不断扩大，这几年来，我们开始开发房地产都是以住宅为主，我们住宅的开发基本上占到了85%以上，这个地方我们谈商业的经验很少，但是随着时间的推移，商业房地产已经进入我们房地产开发的领域了，这几年，我就讲讲我们吴中区，吴中区他商业房地产的投资，2005年仅占到6.85%，2006年占到14.47%，今年一到六月份，商业房地产的开发占到19%，所以投资比重不断提升。第二个，施工面积的不断扩大，吴中区2005年是占了5.33%，2006年有点减少，4.27%，但是今年一到六月份，占到了25.1%。这是一个很重要的情况，说明我们的商业房地产，随着时间的推移，数量在不断的提高增加，比重在不断的扩大。

　　第二个就是跨越式发展第三产业的战略设施，这是我们苏州市委市政府去年提出来的，这个设施，是我们开发商也好、投资商也好，信心倍增。对投资商业地产的愿望信心增加了很多，所以在这种情况下我们很多的投资人转移到商业地产上。

　　第三个城市化进程加快，配套的压力也不断的加大。大家都知道，现在我们越湖板块，过去说句实在话，你要让我们老板去做商业，感觉到太超前，你要去做，感到没有信心。现在基本具备条件了，另外社区建成了，但是社区的建成，相应的配套，社区的配套，或者是城市功能的配套，滞后了，我们老百姓对小区的一些想法，小区的一些意见，这些商业房地产的加快，正好解决了这个问题。

　　第四个，商业房地产的价格也不断在提升，挣的钱，实事求是，与住宅价格相比，我们苏州价格原来住宅的平均价格是在周边城市中我们排在第三第四，但是我们商业房地产的价格一直在最后，的价格不是上海而是温州，这个温州的第三产业的发展程度，老百姓消费的程度，说明了对商业房地产的需求，这几年我们的情况发生了变化，从2005年看，我们吴中区商业房地产的平均价格是5023.53元，到了2006年是5810.68元，比2005年增长了15.67%，增加了789.1元。今年一到六月份，使平均价格到7176.16元（音），增长了28.38%，他的增幅超过了住宅的增幅，我们的商业房地产他的价格没有体现他的价值，没有受到老百姓的青睐，或者说，我们没有被老百姓认识到，而这几年，特别是这两个月的发展，我们商业的发展在不断的提升，正也为我们做好商业板块，做好商业房地产增加了很多的信心。

　　第五个我感到我们消费者的理念在发生变化，苏州的老百姓的人均生活水平在提高，人均收入在提高，消费需求改变，特别是这两年，我们实现了社会消费零售总额增长幅度比较高，已 过了我们人均可支配收入的比例，你看今年上半年，我们是16.9%增长，我们人均可支配收入才15，所以我感到，商业房地产在苏州有非常好的前景，有非常好的潜力。这是我要讲的个方面。

　　第二个，具体就这个项目，我想发表一些建议和意见。一个是要定位好，现在我们定位是体验式商业，这个定位的非常好，但是体验式商业，他需要很多条件来满足，比如说规划定位，你的规划定位是住宅小区定位还是城市功能定位，说的不好听，你是城市功能的一个方面，而不是住宅小区，当然也是区域性板块的一个功能，所以你只有提升你规划的定位，当然越溪商业板块中已经帮你定位好，越溪板块是苏州的一个重要板块。这是区域性的功能。第二个我们是单一的功能还是综合性的功能，你们已经回答了是综合性的，有餐饮、娱乐、休闲等等为一体的，当然刚才我们查院长也提出来，能不能弄一些酒店式的公寓，凝聚一些人气，或者一些旅馆，因为这个板块有没有旅馆我不知道，另外，人们到这个时候非常重视文化建设和健身运动，文化和健身这方面的功能能不能适当搞好，当然我对你们周边的情况不了解，正因为不了解，我只好建议。这是一个定位。第二个业态的定位，业态的定位，实际上你们已经委托了我们中原在调研，这是非常好的前期工作，要做好前期的招商，而且跟今后的经营者联系在一起，只有经营者的参与，才能保证他的今后，才能使我们业态千姿百态。可以充分发挥他的功能。

　　另外还有一个经营的定位，经营的定位你们没有讲太多，是你集中管理还是什么，现在模式很多，像万达完全是他不销售的，他是上市公司，他有这个能力，他找专门搞销售的来经营，他收房租就行了。我们可能没有完全原始积累，也没有那么多钱做这么多事，所以在这种情况下，当然也有一些把我们的销售给业主，由我们的销售对他进行产权式的管理，然后通过经营反馈给业主，这也是一种模式，但这种模式有一定的风险，只有解决业态的问题，只有解决招商的问题，满足这些问题以后，这个问题就比较好解决，所以经营的定位对我们来讲，我们苏州有成功的例子，也有失败的教训。

　　还有一个我感到要错位经营，这个同样的业态，同样的体验式的东西，可能你的理念，作为我来说是次听见，也可能有人听到比较多了，在这种情况下，我们要错位，因为南苏州生活广场，不光是南苏州你们这个厂商，南苏州还有沧浪新城，包括吴中区原来的老城区，当然南门地区我不讲了，但是南苏州的生活广场以后可能会有几个，你怎么来错位？由于业态经营这一块，你有八万人的大学城，这个地方吴中区没有这种情况，这就是你的特色，所以这些问题都给我们带来一些问题，今天你们没有回避这个问题，提出来大家讨论，集中大家的智慧来提升我们的档次，不仅提升你们的档次，也提升你们吴中区城市功能的档次，提升你们吴中区乃至苏州市城市建设的档次，我感到这是非常好的，不能说歪打正着，实际上你最终目标是对我们苏州整个档次的提升，所以我想利用这个机会，说这些，感到总体感觉这个体验式商业的理念提出是非常好的一个东西，是需要做大量的工作，你们今天这个工作也是大量工作的一个部分，第二个你们已经在这个过程中提出了很多好的东西，需要进一步的充实，最后希望你们真正把它建设成为南苏州生活广场，而且让老百姓真正通过消费得到享受，获得愉悦，谢谢。

　　看到已经把南苏州生活广场提升到提升城市功能的定位了，商业网点的分布也是十分重要的，这不仅考验了开发商的眼光，也考验了一个地区的商业运作能力，下面有请上海市商业网点办公室主任浦祖健先生来谈谈这方面的话题。

　　各位领导，各位同行，今天有机会参加这个论坛，主要谈一点认识和体会。体验式商业实际上是一个商业发展的趋势，他也是有些理论界叫做泛商业化或者商业的边缘化，也是跟过去主题学科交融的一个新理念，严格意义上说他不只是一个商业，他发展的基础实际上根据需求理论来的，人在生活层的需求是温饱，然后是安全，的是自我价值的实现。好多富人为什么去做公益，实际上就是这个。商业是在这个基础上逐渐发展起来的。的时候是满足消费，最最基本的，然后商业逐渐把购物的环境做了一个改变，比如说增加了自动扶梯，装了空调啊，然后的发展，有了几个休闲的椅子，有个宽广的室内广场，然后为了孩子，为了妇女，还是有个休息的乐园，有个小的玩具的乐园有专人看护，有的因为丈夫陪着妻子来购物，妻子要逛街，丈夫没兴趣，也给他们做个地方安慰一下。现在的体验式商业实际上已经成为人们生活的一个很重要的方面，他就是变成家庭的生活，广场的工作，接下来就是一个商业融合，我有一个朋友他在加拿大，他说他们以前认为说孩子说我到M广场去，家长不会认为他去购物，认为他去玩。所以体验式商业实际上已经成为人的休闲生活的一个不可缺少的部分，而且呢，已经成为社交、社区活动，人的休闲娱乐放松甚至发泄的场所，人有情感，实际上情感的流动。这个实际上是一个。所以体验式商业能够在南苏州生活广场能够实现，实际上也是商业的一个发展趋势，我感到很欣慰。

　　那么来了以后，事前也了解了一下情况，刚才听了一些发言，感觉个，这个项目基础比较好，他是一个在大规划下统一形成的，因为过去的商业发展为什么比较传统比较落后？除了前面讲的生活水平的提高和基础以外，商品品种少以外，更重要是规划比较单一，因为是传统延续过来，在很小的一个地方建一个商厦，就是往上加，人有一个惰性，不喜欢往上爬，虽然有了扶梯。但是体验式商业他不是去购物，他是去休闲去放松去调剂，因为购物有两类，一类是目标消费，比如说，刚刚听了介绍，有好多主题商店的商家来了，去到这些主题商店完全是有目标的消费，更多是休闲的，所谓的即时消费，就是我没有纯粹的目的，但是我在走过的时候，看到了，我会去消费，这是我们体验式商业最最关键要做到的一点，然后体验式商业还有一点，他是回归自然，欧美原来的购物中心都是封闭的，他现在特别是像美国，已经建造了统一区块，分摊整个区块的各个建筑，形成一个群体，所以我们在争论购物中心到底什么形态的时候，已经跟不上人家的发展需要了，人家已经感觉到我要跟自然接触，不要老关在家里，好多人要去旅游，旅游什么？是出了钱买苦吃，这是老辈人的说法。所以这个区块还有一个好处，他清水，人是自然界的产物，跟水有讲不清楚的渊源，在怀孕的时候就在水里，所以这个区块，那么这个项目，我看刚才听到政府，得到了政府的支持，管委会主任也表了态，你们也说了话，好象对这个项目也寄予很大的希望和支持。在现在要搞一个大的项目下，刚才我们的史会长也了说，要搞一个大的项目，在强势政府面前，没有政府的支持，好象就缺了一块。第二个我感觉到，是得到了行业的关心，刚才行业协会，房地产协会都一方面为政府提了些建议，另一方面又表示了支持，热情、关注。这是给开发商，给建设者，给经营者带来的一种精神的支持。

　　第三个我感觉到开发商非常用心，因为开这个论坛，又请规划设计院的研究、考察，这个就体现了，我就不说了，刚才也介绍了。

　　第四个就是服务商也很尽心，包括规划设计、包括请来了将来要经营要开发的商家，包括中原，中原也是有一定声誉的中介服务公司，他的功能也比较齐全。

　　最后还有一个什么呢？就是得到了各方面的支持和关心。这是很重要的。一个项目是为社会服务为社区服务的，作为一个商业项目，很重要还有三点，一点，不管它的定位是什么，实际上这么大的体量，按理论的定位，他不是一个区域的，从商业的理论上说，它不是一种区域的产物，他是一种广域形的，除了服务周边的消费者以外，更多的体验式商业呢要吸引远道而来的人，能在我这儿能呆一天，能呆得下，这就是体验式商业的成功。所以他是一种广域形的商业，在这种广域形的商业关键要注重它的核心就是营运和培养（音），刚才史会长讲了，住宅很简单，做好了卖走了就不管了，商业需要经营者、管理者、投资者共同同心协力来培育，按照俗话说要三到五年，当然也要考虑到周边环境的形成，当然人越多，集聚的消费能量越大，他的商业的速度也越快，这里面讲到一个培育和营运的事情，有个简单的例子，日本有个福刚运河城，这个商业城是个很大的体量，建在运河上，他把水系利用，第二个他里面有个广场，有个舞台，一年又一千多场演出，我们很奇怪，你这个演出要费用，费用哪来？多是商家出，商家为什么肯出？商家现在是，商人商人，唯利是图，而且他因为比较节约，或者讲抠门，为什么？因为他是一分一厘赚来的，不是有些人，像资本市场，一个运作，一天上市就是一个千万富翁亿万富翁，是环境和机遇造成了他，商业是每天的营运、省吃俭用赚来的，所以他肯出钱搞演出，肯定是很难的。但是作为商业的前期，大家要同甘共苦，商业你想，五十年的产量，如果你用二十年回收你的成本，你还有三十年尽赚，为什么大连能成功，当然他是上市企业，上市企业他所谓的定单式理念实际上是学习了国外购物中心的一种经验到国内的，定单式是两个含义，一个是主题商业的业态是有他自己运作要求，他的布局形态有他的特点，第二个他结成了联盟，就像国外的购物中心，他在哪盖购物中心，商家都会跟着去。他利用他的租金的差来补充它的收入来降低它的成本，原来有个调查，大卖场一天平均保本收入八十万，由于有了这些小店，他可以降到五十万或者是六十万，而且是共赢。这个就是如何运作，刚才会长说的差异化运营。

　　因为今天论坛讲自己的体会，我相信在刚才的诸多特点和因素的支持下，这个商业广场，这个体验式商业广场应该是能够成功的，但是这个还要靠大家共同的努力，我也希望看到灿烂的明天，希望南苏州生活广场为苏州为这个区域创造一个典范，谢谢。

　　谢谢浦主任，刚才浦主任讲到一个大型的商业需要很多合作伙伴的支持，因此今天我们会场也来了很多的未来即将要进驻南苏州生活广场的商家代表，下面的一个整个的会场气氛应该更活跃一点，相信很多商家代表都是带着问题和自己的想法来的，首先我们将关注大型超市的入住，大型超市的入住对聚集人气是很有利的，那么华润万家的影响力也是有目共睹，在苏州的连锁店也是逐年增加，下面的时间我们想听听华润万家发展部总监余定丰先生心目中是如何看待这次的合作。

　　非常荣幸有这个机会跟各位领导和各位专家一起来探讨这个体验式商业，说起这个体验式商业，其实我是深有体会的，因为我是从深圳过来的，体验式商业在中国其实也提了很多年，但是中国真正的体验式商业的落成还是以我们深圳的华润万家城的落成为标志的，当时引进了中国个真冰溜冰场，开创了一个生活时尚中心，引进了一些大型的餐饮，另外最重要的一点也是体现体验两个字本质的东西，就是他的空间比较大，更多是体现一个休闲，我们当时深圳华润万家城是一个综合体的概念，他有一个高档的写字楼和一个大型的五星级酒店，其中还有一个购物中心，他有五万平方米做了公共空间，包括走道、停车场，所以万家城这几年成为中国地标式的购物中心，在新建的购物中心，基本上都是参考了我们的成功模式，所以我们这边华润万家在苏州的发展也是有很多年，所以这一次，这个项目是我负责跟苏州越兴置业有限公司去洽谈的，我们也很感谢苏州越兴置业有限公司给我们的合作的机会，从这个项目本身来说，就是说，我可以谈一下我的看法，因为我是比较了解这个项目，前期跟的时间也比较长。

　　首先他是位于交通要道，这是任何一个商业选址成功的基本要素，另外他是一个新城中心和老城中心，还有一个行政中心和人文中心的一个中心，他的人气聚集会比较旺，他的各方面消费层次会比较分明，就是说，不仅仅是单单针对一个客户群，而且我们在这边，另外一个的特色就是一个大学城，大概有八万师生，实际上在04年的时候，在杭州我们开了一个大卖场就是在大学城边上开设的，后来那个大卖场开设的非常成功，超出了我们的期望值，学生群体从我们理解上来说，他是一个相对纯消费者，觉得他的消费者力比较低，其实这可能是我们的一个误区，我也是刚从大学毕业不久，所以在这方面也是比较了解，另外他周边的一个老式居民区，老式居民区从我们现在的观念来看，那些老式居民区的消费力是不高的，其实从我们现在的经验来看，也是一个误区，就是说，他们的负担其实不大，他没有房子的负担，给他留出更多的消费空间，还有周边的新城，新城也是我们对他片区未来发展的的期望，包括前几天平总、陈总也是经过了多次沟通，我们跟苏州越兴置业有限公司的领导沟通也是比较愉快的，还有我们公司觉得跟苏州越兴置业有限公司合作的一个的好处就是我们觉得他们在前期项目定位上做的很细，很多方面是从商家的角度考虑，而且会根据商家的要求，根据整体的状况不断的调整，尽量满足商家需求，我觉得这是一个商业地产做成功的很大的保障，所以对这个项目我们也是非常有信心的。而且从这个区位来说，定位成一个生活、时尚购物中心，是有他的意义的。

　　首先我们看到他的规划，我不是苏州人，我来苏州时间不长，所以这点我的感受比较深，他是一个苏式风格的购物中心的概念，无论从旅游还是从休闲的角度，他都是很有意义的。

　　另外一个从这个片区来说，这个商业项目将会是这个片区的购物中心，他的商圈辐射概念跟传统的概念是不一样的，他的商圈不仅仅是辐射到周边的三到五公里，甚至辐射到南边的东山，甚至是市区，都是完全可以辐射到的。市区现在的问题就是交通拥挤，商业重叠性较强，没有特色。所以这个项目我们还是觉得很有信心。我们也希望以后跟苏州越兴置业有限公司的合作能够更加合作，谢谢大家。

　　谢谢余总，看来对跟我们南苏州生活广场的合作是充满了信心，在座的还有苏州锋线体育用品有限公司副总经理秀先生，您对于这片市场未来的消费前景是怎么看的？

　　应该来讲，作为一个主题商家的一个代表，我谈谈我对这个项目的一些看法，首先我想，为什么我们选择南苏州生活广场这个一个项目，前期我们跟苏州越兴置业有限公司的陈总我们谈过这个项目，那么刚才余总监也讲了，就是说，从我们选地址的要求，几点，一个是位置，还有我们覆盖的客户人群，交通情况，周边的商业资源和他是不是一些所谓这个中心那个中心，能带来一些人气的综合因素来衡量的，目前一个不太满意的就是他的周边资源商业资源的部分，在我们做商业的，可能超市这一块，是不喜欢扎堆的，作为我们做主题商业的业态是喜欢大家扎堆，大家扎堆在一起，会形成一个完整的商业圈，这样的话，会带来更多的人流，会达到一个共赢的效果。南苏州生活广场现在的位置是符合我们的选址要求的，是满足我们基本要求。还有一个吸引我们的是南苏州生活广场的经营模式，他采取一种我们今天一直在反复的体验式商业这样一个形式，其实对于体验式商业广场这种商业形式，个会也比较深，因为我我是在上海工作的，那么刚才余总监提到的华润万家的总监曾经是我们的部门经理，当时我在上海盛大广场的项目工作了八年，到2000年，这个跟亚洲金融风暴有关。但是这幢楼的理念，各方面是应该来讲在当时国内，92年提出来的概念是非常先进的。因为金融危机的情况拖延了他的开发，后期也有一些其他的广场开业，也是一些综合的Shopping mall的形式，从商业的角度来讲，现在的商业存在一个严重的同质化。就像刚才会长讲的，在一家店逛和在十家店逛差不多。就苏州来说，观前街，你要去逛百货和人民你可能感觉没有什么区别，你逛了石路国际也感觉没有什么区别，就是地理不一样。所以目前在整个商业发展的趋势来讲，他会向一个专业化、主题化、还有一个档次的区分上发展。那么，我们就是选择了其中运动这一块来专门做运动的主题店。主要是集中在运动品牌的销售，同时兼顾部分休闲。

　　苏州锋线体育用品有限公司副总经理秀：目前没有，这是次。那么南苏州生活广场呢，我个人感觉，他比其他广场一个特点就是开放性，在欧美有一种封闭型的，我个人感觉更像一个，我自己的体会，更像一个购物公园，可以这样理解。因为我刚刚就在想，你只有在公园里才会坐到草坪里去享受，但是街边有草坪你不会去坐，因为环境不对。这种开放性的Shopping mall他能带给你一种放松的心情，接近自然的心情。所以从南苏州生活广场的开发理念，我们感觉这块是走在我们前面的，这是我们比较愿意选择的原因。

　　另外一个我们选择南苏州生活广场就是因为他们采取了定单模式，我之前跟陈总他们谈的时候，对我们，对房屋的整个要求，层高，包括楼梯的设计，我们都提出了自己的要求。

　　苏州锋线体育用品有限公司副总经理秀：这样就保证了我们后期经营的一个需要，也减少了我们后期改造的成本。我们以前的店很多地方要重新做。在这之前如果能有这样的布局，省掉了很多后续的麻烦，也达到了降低成本的效果。但是，我说这么多是我们为什么选择这个项目，但是这个项目经营的时候，我们也有这样和那样的要求，一个就是刚才邱会长也提到一个经营定位的问题，其实强调一个经营定位的时候，因为我是在盛大广场当时开业到后期，这个中间，盛大广场有三年时间非常非常困难，其中有一个就是定位的问题，当时盛大广场他的的选择定位是，我记得没错的话是国际高端的一个品牌聚集的商场。具体有一句话我现在想不起来了。但是后期就发现，因为盛大广场有24万平方米的体量，那么应该来讲，把世界上的所有的超级品牌全部拿过来做他的旗舰店的话，可能都塞不下。同时盛大广场他的底楼当时是做的地下超市，结果造成什么情况，就是每天穿着睡衣的老头老太从超级品牌的门口来来回回的走，没过几天，这些品牌就不愿意了，我们怎么选择这样的地段开我们的旗舰店呢？所以前期进入的品牌意见非常大，后期没有装修的品牌立马停止。所以这就是后期，很多品牌撤柜。就没有办法，最后走了。我记得有几个品牌几乎到家了，后来撤柜。所以呢，后期盛大广场又在不断的调整定位，我们这个国际知名品牌中心到大众品牌中心，到现在从商业的角度强调娱乐，他现在叫家庭娱乐中心这样一个定位。目前经过这么四年的调整，终于成功了，因为我在去年看到盛大广场被评为去年年度的Shopping mall。

　　苏州锋线体育用品有限公司副总经理秀：我为什么讲这么多废话，就是我们前期招商的具体定位，这中间就是对我们每一个重点，尤其是重点客户的选择上，他的定位是否配套，这个是要推敲的。

　　苏州越兴置业有限公司副总经理陈俊华：我们在跟苏州锋线体育用品有限公司和其他商家沟通的时候，根据他不同的业态的特点，他们需要选择他们相互补充渗透的邻居。他们喜欢的邻居的规划，我们这个方面已经做过比较深入的沟通，不同的商家需要不同的邻居，关键就是这个前期的沟通，比如说定单式，这个定单式一个除了建筑本身，还有一些业态的分布。

　　苏州锋线体育用品有限公司副总经理秀：刚才我一个说了定位，一个说的客户的选择。第三个关心整个招商的进度，因为中原的参与，这点是比较放心的。那么从管理模式角度来讲，我希望就是说，日后能有一个稳定的管理团队支持我们的工作，毕竟在我们后期经营的时候，如果出现产权或者这个那个不利因素的出现，会直接影响到我们的经营，最后也预祝这个项目能在南苏州地区一炮而红。

　　好的，谢谢刘总，在场还有很多的商家代表，像物美、苏宁电器，我想你们是不是也有类似这样的一些要求或是想法，可以在现场，我们正好开发商、设计规划师都在。好的，以上我们是听过了政府相关部门领导和地产同行和合作代表的意见，最后我们想听听直接参与南苏州生活广场的调研的中原公司的想法，有请唐总。

　　我们应该是在去年的这个时候，跟平总跟陈总开始沟通的，上海中原作为一家立足于上海辐射华东的地产代理机构，我们的总部在香港有三十年的历史，商业地产是上海中原从2003年开始起步的，应该说，我们在2005年打造了北上海商业中心，在打造的同时，我们有易初莲花等品牌，2006年我们打造了上海国际商城，我们从国际经委拿到了全球采购中心的一个认证。换句线年的长安商城是全球采购中心，这个应该说，我们长安商城也成了2006年的上海的铺王，所以说，我们觉得南苏州生活广场从他的地理和角度来说，我们也想把它打造成2007年的苏州的铺王，这是我们的目标。我相信在平总跟陈总的指导下，在区政府的领导下，我们是可以完成这样的目标的。为什么我们很多同行也在说，好象中原的水平蛮好的，我们已经打造了两年上海的铺王，我倒不觉得中原的水平比别的高，关键是我们中原比较能够了解投资这一行，经营者也好，在想什么事情。好比我们投资客和经营户，他们只想知道一件事，我们的国家在做什么，我们的政府希望我们金融消费、进口出口都有起色，我们的金融的股改、股票都在完善，消费是最重要的一块，但是消费拉动不起来的话，我们的国家经济的发展还是有问题的。所以所有的投资客都知道消费是未来得趋势，消费有一个平台，这个平台就是地产。

　　为什么股票里面有一个板块叫商业地产板块，王府井从18块涨到48，所以地产股票都在涨，投资者很聪明，我要么投资股票的地产板块，要么直接投资商业楼盘，所以为什么这两年上海的地产蓬勃发展的原因，所以为什么南苏州生活广场从他的楼盘的本身的潜质来说也非常符合，当然中原还有一个就是发展的思路，我刚刚跟平总和陈总沟通的时候，平总说我们请你们的目的就是要你们告诉我们这个东西要打造成为至少十年之内在苏州不落伍的，然后陈总跟我们介绍了一下周围的优势。我当时印象最深的就是几个数字，170、八到十万等等，太湖旅游区，包括吴中区的行政中心，当我知道这些的时候，我就觉得很有底了，为什么？一个商场周围的消费人口有了，第二个，实际上所谓现代商业的发展趋势是什么？很简单，你可以发觉，传统的百货为什么越来越不行？因为我们消费者的消费已经不是目的型的消费，我也没有经历过，但是我们父母经历过，过去过春节要买双鞋买衣服，是目的性的消费，但是我们现在是随机的消费，我今天去看电影，我看完我到三楼，我看到一双鞋，就买了，因为老百姓有钱了，所以就变成随机性的消费了。现在所有的购物中心，Shopping mall都是以随机型消费为主。所以每个楼是一个混合的东西，所谓的体验式商业，实际上他就是一个随机性消费的表现，换句话说，在满足大家精神层面的情况下，大家很开心的把钱花掉，因为我们现在比较有钱了，大家不会去算了，所以他是要先满足精神的愉悦感，所以我们说体验式商业是可以的。再之后，我们这个地块非常的大，我们整体是以两至三层的物业为主，也是为了打造这样的目的。所以说呢，当我们的开发理念，当这块地的本身相结合的时候，我们两家就非常愉快的走到了一起准备做这样的项目，但实际上面临的问题有吗？有，刚才商家是站在他们的角度谈问题，我们是站在我们的角度发现问题，任何的购物中心他的管理有两种方法，一种是市场式的管理，一种是商场式的管理，上说话的确切点，市场式的管理很简单，别人租我们的一个铺，他买跟卖跟我们没有关系，商场式的管理，我们所有的入住商业中心的人员，我们搞活动搞促销，通过我们的活动和促销来提高商家的销量，我们来获取一定的回报，但是在我们这样一个体量的中心里面，我们肯定是要把市场式跟商场式相结合，否则的话，盈利模式会发生一定的偏差，所以我们肯定是市场式跟商场式相结合，但这种结合会带来四种。

　　因为我觉得市场式管理有两类主体，一类是买铺的投资者，一类是进行商业经营的经营者。商场式管理一个是主题商家，他们可能面对的是投资商本身，我们也是要以获利为目的的，我们怎么把投资者、经营者、主题商家、投资商共同发展，这道难题很大的，换句话说，这四者之间的关系要有均衡的发展，对我们商业的规划应该说也是要有树立指导才做的，在这边，业态之前都有介绍过，但是我们有一个目标，我们希望我们南苏州生活广场能够在2007年成为一个铺王，苏州的铺王，我们也希望通过一到两年达到一个新目标，在这个目标下面，我们规划业态，刚才很多领导都在谈，也提了很多的指导意见，实际上，我们有四个方面的原则，个原则是将日间的消费跟夜间的消费进行有效的分割和联系，我们知道周围有八到十万的学生，有旅游者，他们是日间消费的主体，当然我们旁边有行政中心，这些可能会有夜间消费，有居民，也有可能会有夜间消费，那么我们如何将日间消费跟夜间消费进行一个总的考虑，这是一个问题。

　　第二个如何将商铺消费跟日常消费进行整合，因为我们有行政中心，有学生、有居民。我们要有效分割。

　　第三个很简单，我们如何将所谓的目的性的消费跟随机性消费相结合去做，并不是说我们的农民层次低，实际上，我们周围的农民，实际上他们很有钱，但是呢，他们的消费习惯是目的性的消费，所以我们在引入一些百货店，比如大连万达，当然我们可能有一些新的居民是喜欢随机的消费，因为这些跟有钱没钱不一定有关，这是消费习性。所以我们在这方面也在进行一个分割。

　　最后很简单，我们也会将学生的消费跟居民的消费、旅游的消费进行调整。就是说日常消费中把这三类划分一下。我们可以看到，我们为学生专门做了一些他们所希望的业态，包括我们做了一些所谓的学生的服装市场，包括我们做了一些数码广场，当然我们也为一些旅游的业态做一些布局，同时我们可以看到，为什么引入华润，就是为居民做打算。

　　我们也觉得，如果在这四个方面能够完善的话，我们觉得新式的目标是完全可以做得到的。最后我想说，因为我们这样一个楼盘，也离不开专家和领导的指导，我们也会将我们最后调整完的业态的规划，可能会建议发展商报到，比如说吴中区的商业会怎么样，我们希望我们的业态确认以后，政府也要有一个备案，通过工商、税务的方法来限制其他的业态介入，保证商场的兴盛，以上是我们小小的工作汇报，也希望各位提出宝贵的意见，谢谢各位。

　　主持人：谢谢唐总，我想在座的所有的嘉宾都为南苏州生活广场的全新商业模式许下了一个美好的未来，有了众多品牌商家的进驻，火不火是一个时间的问题了，之前的南苏州也许商业是一个软肋，我相信随着南苏州生活广场的崛起，必然给整个区域的商业带来新的力量，今天的讨论在这里结束了，再次感谢各位嘉宾的光临和热情的参与，谢谢。

本站 7月22日讯(记者宗高 见习记者谭梦桐)提到华帝，你会想到什么？可能许多人的印象还停留在2018俄罗斯世界杯“法国夺冠，华帝退全款”的营销案例上。 华帝起家于广东省中山市，是消费者颇为熟